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집 페이먼트를 밀리지 않았으면 융자조정 실패? [ASK미국-샘 윤의 융자조정]

▶문= 집 페이먼트를 밀리지 않았다는 이유로 융자조정을 거부당했습니다. 크레딧이 깎이더라도 융자조정을 위해 페이먼트를 연체해야 할까요? 어떤 방법이 최선일까요? ▶답= 집 페이먼트를 한 번도 밀리지 않았던 분들이 융자조정에 실패했다는 경우를 흔히 볼 수 있었습니다. 오바마 행정부가 강력하게 시행하고 있는 주택안정화 정책 프로그램의 주요 골자는 생활이 힘들어져 페이먼트를 내기 힘든 사람을 도와주자는 것이다 보니 대부분 은행들은 연체를 하지 않은 고객에 대해 '힘들지 않다'는 판단을 내리게 되는 것입니다. 결국 모기지 페이먼트를 2달 정도 밀려야 융자조정을 승인 받을 확률이 높아진다는 것인데 목숨 걸고 크레딧을 쌓고자 지키고자 하는 이민자들에게는 딜레마가 될 수 밖에 없습니다. 융자조정을 통해 페이먼트를 줄이고 싶은데 크레딧이 나빠지는 것도 싫기 때문입니다. 다운타운에서 일을 하고 있는 K씨의 경우 2년 전 남편이 해고를 당해 K씨가 버는 월 4500달러가 수입의 전부였습니다. 수입이 줄자 30년 고정 6.75%의 이자율로 얻은 2682달러의 집 페이먼트가 부담스러워지기 시작했고 재산세와 보험까지 합치면 매달 나가는 돈이 3000달러가 넘었습니다. '융자조정 세미나'에 참석하며 K씨는 집 페이먼트를 줄일 수 있다는 것을 알았는데 집 페이먼트를 두 달 연체해야 한다는 점을 고민하고 있었습니다. 남편과 상의를 한 후 융자조정을 의뢰한 K씨는 조언에 따라 6월과 7월 페이먼트를 내지 않아 750점이던 크레딧 점수가 100점 정도 내려갔습니다. 하지만 K씨는 융자조정이 승인 되었다는 전화를 받았습니다. 새로 조정된 페이먼트는 1640달러로 이전과 비교해 약50%나 페이먼트가 줄었습니다. K씨가 크레딧 점수 100점을 포기해 얻은 혜택은 한 달에 약1600달러씩 절약해 1년이면 19200달러 30년이면 최소 50만 달러가 넘는 거금을 줄일 수 있게 된 것입니다. 그리고 낮아진 크레딧 점수는 6개월 후면 80% 정도 회복될 수 있으니 결과적으로 크레딧 점수 20점을 희생해 50만 달러 이상을 세이브할 수 있게 된 것입니다. 크레딧을 잘 유지하는 일도 중요하지만 지금은 전문가와 상의 하여 최선의 방법을 찾을 때 입니다. ▶문의: (213) 706-5500

2011-09-19

사례로 보는 융자조정 승인 [ASK미국-샘 윤의 융자조정]

▶문= 융자조정을 신청하려고 하는데 어떻게 진행이 되는 것인지 알고 싶습니다. 융자조정을 받은 사람들이 어떤 절차를 통해 받게 되는 것인가요? ▶답= 얼마 전 BOA로부터 융자조정 승인 편지를 받으신 J씨의 사례를 말씀 드리겠습니다. J씨가 6년 전 구입했던 집은 부동산 경기의 침체로 하염없이 폭락을 거듭해 흔히들 말하는 '깡통 주택'으로 전락했고 설상가상으로 아내는 해고를 당해 이자만 내는 월 3500달러 페이먼트가 부담스럽게 여겨지기 시작했습니다. 한 두 번 페이먼트를 내지 못하자 은행에서 융자조정을 해 보라는 편지가 왔고 지인의 도움을 받아 꼼꼼하게 융자조정 신청서를 작성해 보냈지만 거절 되었습니다. 상심의 나날을 보내던 중 또 다시 은행에서 융자조정 신청서가 날아왔고 선택의 여지가 없기에 또다시 신청했지만 결과는 같았습니다. 결국 J씨는 NOT(Notice of trustee's Sale)까지 통보 받아 집을 포기하기로 마음을 굳히고 평소 잘 알고 지내던 부동산 에이전트에게 숏세일을 의뢰 했습니다. 구입자가 나타나 에스크로까지 오픈하게 되었지만 대학 후배를 통해 알게 된 저희 회사가 융자조정에 성공할 경우에만 수수료를 받는다는 점에 끌려서 집 열쇠를 넘기기 일주일 전이었지만 부동산 에이전트에게 양해를 구하고 다시 융자조정을 한번 더 신청했습니다. NOT 를 세 차례 연기한 끝에 J씨는 BOA에서 융자조정을 해 주겠다는 통지를 받았습니다. 세 번째로 융자조정을 신청한 지 정확하게 두 달 만에 들려온 희소식이었습니다. 흔히 말하는 오바마 플랜으로 처음 5년간은 고정 이자율이 2%에 불과해 월 페이먼트가 2040달러로 결정되었고 전에 원금은 한 푼도 없애지 못하고 이자로만 3500달러를 냈던 것과 비교하면 거의 2천 달러 가 줄어든 셈이 되었습니다. J씨는 지난 2년 여의 힘들었던 순간들을 회상하며 "워낙 동물을 좋아해 강아지 세 마리와 고양이 두 마리를 키우고 있는데 숏세일로 집을 버리고 난 뒤 렌트를 얻는 것도 막막했었죠. 정들었던 집을 떠나고 싶지 않았는데 빠른 시일에 가승인이 나 매우 기쁩니다. 어떻게든 3번의 가승인 페이먼트를 잘 납부해 최종 승인서를 받아야죠. 그 동안 집을 방치해 놨었는데 이번 주말에는 페인트를 사다가 집을 말끔하게 꾸밀 생각입니다." 라고 말했습니다. ▶문의: (213) 706-5500

2011-08-15

융자조정 신청이 거절당하는 이유는? [ASK미국-샘 윤의 융자조정]

▶문= 다른 사람들은 융자조정에 성공해 1천 달러 이상을 줄였다며 자랑하는 경우도 많던데 왜 내 케이스는 거절당하는 걸까요? ▶답= 장기화되고 있는 부동산 경기 회복을 위해 오바마 행정부는 '주택 안정화 정책'을 시행하며 갚아야 할 융자 금액보다 집 시세가 떨어지는 이른바 깡통 주택이 늘어나 차압 사태가 발생하는 것을 막고자 노력하고 있습니다. 집 페이먼트를 줄이기 위해 혹시나 하는 마음으로 융자조정을 신청해 보지만 얼마 지나지 않아 거절 통지를 받고 실망하는 경우가 많은데 융자조정 신청 시 가장 중요한 것은 은행이 원하는 가이드라인을 충족시키는 것입니다. 예를 들어 현재 페이먼트가 3천 달러인데 한달 수입이 5천 달러라면 은행은 융자조정을 통해 불입금을 낮춰준다고 해도 제대로 갚을 능력이 없다고 판단하기에 거절을 합니다. 반대로 같은 페이먼트인데 월 수입이 1만5천 달러라면 충분히 융자금을 갚을 능력이 있다고 판단해 역시 거절당할 수 있습니다. 융자조정이라는 것은 위의 경우처럼 수입의 많고 적음에 따라서만 결정되는 단순한 것이 아닙니다. 특히 거절되는 사유 중 일반인들은 전혀 들어보지 못한 용어들을 접하게 되는데 그 중 가장 대표적인 것으로는 'NPV'을 들 수 있습니다. 이는 'Net Present Value'의 약어로 은행이 보낸 편지에 "You were denied for the HAMP Loan modification because you failed the NPV calculator."라고 적혀있는 경우가 많습니다. 'NPV'는 현재 내가 벌고 있는 수입에 견주어 지출의 비율이 어떤가 하는 것입니다. 은행이 'NPV'을 가장 중요하게 여기는 이유는 융자 조정을 해주고 난 뒤 주택 소유주가 낮춰진 페이먼트를 또 다시 못내게 되면 세월만 헛되이 보낸 것이기 때문입니다. 현재 수입에 비해 지출이 훨씬 많아 생활고에 시달린다는 것을 보여야만 은행 측에서 불쌍하게 여겨 융자조정을 해 줄 것이라는 것은 어리석은 생각입니다. 융자 조정은 개인적인 감정에 호소한다고 성사되는 것이 아니라 은행이 반드시 받아들일 수 밖에 없는 'NPV'에 맞춰 서류를 넣어야만 합니다. 'NPV'는 은행에서 가장 중요하게 여기는 부분이므로 경험 많은 전문가의 도움을 요청하는 것이 좀더 빠른 시일 내에 융자조정을 받는 지름길이 될 것입니다. ▶문의: (213) 706-5500

2011-07-18

주택시장 안정화 정책 프로그램 어떻게 준비를? [ASK미국-샘 윤의 융자조정]

▶문= 부동산에 대한 페이먼트 내는 것이 너무 어렵습니다. 오바마 정부는 지원 프로그램을 만들었었다고 하는데 혜택을 받은 적도 없는 것 같고 그냥 포기하는 방법 밖에 없는 것인가요? ▶답= 지난 2008년 서브프라임 사태 등으로 비롯된 경기 침체가 지속적으로 이어지면서 이제는 거의 경제 공황의 수준에까지 이르렀습니다. 일각에서는 한국이 IMF 사태를 맞았던 것처럼 미국도 국가 부도의 위기에 놓일 수 있다는 의견도 나오고 있습니다. 장기화되고 있는 불황의 여파로 경제적인 어려움을 겪는 사람들을 많이 보게 되는데 특히 주택이나 상가 등을 소유하고 있는 한인들에게는 매달 내야하는 페이먼트가 크나큰 고통으로 여겨지고 있습니다. 이러한 어려움을 이겨내지 못한 일부 한인들은 힘겹게 소유한 부동산을 이미 포기한 경우가 많고. 또 아직 소유는 하고 있지만 페이먼트가 어려워 연체를 하거나 여전히 버거워 하고 있는 경우가 비일비재합니다. 부동산 경기의 침체로 미국 전체 경기가 어려워지는 도미노 현상이 일어나자 버락 오바마 행정부는 주택시장 안정화 정책 프로그램 (MHAP: Making Home Affordable Plan)을 야심차게 선보였지만 2009년 1월부터 시행된 이 프로그램은 3년여가 지난 지금 소요자금으로 준비한 750억 달러 중 10억 달러 정도만 사용될 정도로 정부와 은행간에 서로 시행착오를 겪었으며 여기에 일부 변호사나 에이전트들의 미숙한 업무 처리 등으로 인해 주택 소유주들이 혜택을 보기는커녕 오히려 수수료뿐 아니라 집까지 빼앗기는 심각한 부작용을 초래했습니다. 하지만 최근 연방정부에서는 주택시장 안정화 정책 프로그램에 협조하지 않고 있는 은행들에 대해 경고 조치를 내리면서 주택이 차압 되기 이전에 주택 소유주에게 집을 지킬 수 있도록 하는 강도 높은 법안을 추진 중이기도 합니다. 여기서 분명한 것은 이 프로그램이 여전히 진행형이고 이제는 그 내용이 구체화 되어 있어 확실한 방법을 알고 처리하면 그 혜택을 많은 한인들이 볼 수 있다는 것입니다. '주택 융자 재조정 프로그램'이 정확히 무엇인지? 누구에게 해당되고 어떻게 하면 혜택을 제대로 받을 수 있는지? 등의 문제와 '트러디셔널 융자조정 혹은 In-House융자 조정 '채무삭감이 필요한지?' '숏세일이나 개인파산은 가능한 한 피하고 융자 조정을 하는 것이 유리한지?' 등에 대해 개념과 내용을 알고 대처하시는 것이 중요합니다. ▶문의: (213) 559-7994

2011-06-20

소중한 집, 포기하는 방법밖에 없나? [ASK미국-샘 윤의 융자조정]

▶문= 부동산에 대한 페이먼트 지불이 너무 어렵습니다. 오바마 정부는 지원 프로그램을 만들었다고 하는데 혜택을 받은 적도 없는 것 같고 그냥 포기하는 방법 밖에 없는 것인가요? ▶답= 지난 2008년 서브프라임 사태 등으로 비롯된 경기 침체가 지속적으로 이어지면서 이제는 거의 경제 공황의 수준에까지 이르렀습니다. 일각에서는 한국이 IMF 사태를 맞았던 것처럼 미국도 국가 부도의 위기에 놓일 수 있다는 의견도 나오고 있습니다. 장기화되고 있는 불황의 여파로 경제적인 어려움을 겪는 사람들을 많이 보게 되는데 특히 주택이나 상가 등을 소유하고 있는 한인들에게는 매달 내야하는 페이먼트가 크나큰 고통으로 여겨지고 있습니다. 이러한 어려움을 이겨내지 못한 일부 한인들은 힘겹게 소유한 부동산을 이미 포기한 경우가 많고. 또 아직 소유는 하고 있지만 페이먼트가 어려워 연체를 하거나 여전히 버거워 하고 있는 경우가 비일비재합니다. 부동산 경기의 침체로 미국 전체 경기가 어려워지는 도미노 현상이 일어나자 버락 오바마 행정부는 주택시장 안정화 정책 프로그램 (MHAP: Making Home Affordable Plan)을 야심차게 선보였지만 2009년 1월부터 시행된 이 프로그램은 3년여가 지난 지금 소요자금으로 준비한 750억 달러 중 10억 달러 정도만 사용될 정도로 정부와 은행간에 서로 시행착오를 겪었으며 여기에 일부 변호사나 에이전트들의 미숙한 업무 처리 등으로 인해 주택 소유주들이 혜택을 보기는커녕 오히려 수수료뿐 아니라 집까지 빼앗기는 심각한 부작용을 초래했습니다. 하지만 최근 연방정부에서는 주택시장 안정화 정책 프로그램에 협조하지 않고 있는 은행들에 대해 경고 조치를 내리면서 주택이 차압 되기 이전에 주택 소유주에게 집을 지킬 수 있도록 하는 강도 높은 법안을 추진 중이기도 합니다. 여기서 분명한 것은 이 프로그램이 여전히 진행형이고 이제는 그 내용이 구체화 되어 있어 확실한 방법을 알고 처리하면 그 혜택을 많은 한인들이 볼 수 있다는 것입니다. '주택 융자 재조정 프로그램'이 정확히 무엇인지 누구에게 해당되고 어떻게 하면 혜택을 제대로 받을 수 있는지 등의 문제와 '트러디셔널 융자조정 혹은 In-House융자 조정 '채무삭감이 필요한지' '숏세일이나 융자 조정을 하는 것이 유리한지?' 등에 대해 개념과 내용을 알고 대처하시는 것이 중요합니다. ▶문의: (213) 559-7994

2011-05-23

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